На сколько я знаю, сначала приобретаешь землю под другой объект, а потом на свой страх и риск меняешь категорию земли на промназначение, далее меняешь разрешенное использование на автомойку, сокращаешь СЗЗ и вперед, только ли стоит оно того? Конечно в каждом регионе свои нюансы.